第1章：金持ち父さんのレクチャーでミスリード？
金持ち父さんのキャッシュフロークワドラントなる本もあり、
「キャッシュフロー」の大切さがとても強調されています。
「不動産投資で年収1千万円」みたいなキャッチフレーズを
見た人も多いと思います。
毎月の家賃収入がドンドン入ってきて、
不労所得が大きいことが成功の証だと、
思い込んでいる投資家も多いようです。
不労所得が大きく、不動産が働いてくれるのが
不動産投資の目的であると考えるのは、
あながち間違いとは言えません。
しかし、それには前提条件があるのです。
家賃収入で、プラスのキャッシュフローに成っていて、
なおかつ、出口戦略が成功すること。
この2つの条件をクリアすることで、
初めて、投資は「成功」と云えるのです。
では、プラスのキャッシュフローとはどういうことか？
投資不動産の購入代金や、賃貸に出す前に物件にかけた
修繕やリフォーム代金のローン、税金の支払いを差引いて、
その上で、キャッシュフローがプラスであることです。
家賃収入が有っても、ローンの支払の方が大きくては
キャッシュフローがマイナスです。
「私は大家だ」と言っても、貧乏大家なのです。
次に、出口戦略が成功するとはどういうことでしょう？
要するに、投資物件を売却して、
その物件の投資が終了する際に、
トータルの収支がプラスに
成っているということです。
いくら、運用中に高額の家賃収入が有って、
大きなプラスキャッシュフローが有ったとしても、
最後の最後、売却時に大きな値下がりで、
多額の損失が出るようでは、いけません。
今までの運用期間で積み上げたプラスが、
帳消しになってしまうかも知れませんね。
売却に伴う、手続きの費用や売却に伴う税金まで払い、
最後までトータルした収支を計算して、
どれだけ利益が出たかが重要なのです。
途中の羽振りが良いのは気分いいですが、
決してそれが成功ではなく、
締めた最終損益が重要です。
最終損益の利回りが重要です。
まぁ他にも、
どんな学びが有ったかとか、
銀行に融資返済の実績が出来たとか、
別のメリットも有るにはあります。
でもやっぱり、
最終損益がどれだけプラスかが一番のポイントです。
決して、途中のキャッシュフローが
重要なのでは無いことを、心得ましょう。
第2章：投資初心者に一番大事なことはこれ！
どんな投資商品が良いとか、
この物件が良さそうとか、
利回りはどれくらいなら買うべきかとか、
そんなことよりまず先に、
心得ておくべき大事なことがあります。
それは、
「たくさんのお金を投資する前に、
たくさんの時間を投資しよう」
という事です。
これには、2つの意味があります。
1つ目は、十分学ぶ前に大金を注ぎ込んでは駄目だ。
2つ目は、十分に時間をかけてその物件を研究し尽くせ。
不動産投資は奥が深い、投資金額も大きく、
投資期間も長期に及び、抱えるリスクも大きい。
それ故、考えるポイントは多く、
不動産屋の言うことだけを鵜呑みにして、
いい買い物と錯覚させられる素人投資家は多い。
もっともっと勉強してから始めるべきだ。
また、素人投資家でなくても、
あらゆる観点から何人もの意見を参考にして
投資判断をするべきが不動産投資なので、
直ぐに決めずにじっくり研究するべきだ。
いずれにしても、
「たくさんのお金を投資する前に、
たくさんの時間を投資しよう」
というアドバイスは、本当に大事な心得です。
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