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ロングターム投資

 同じ投資でも金融商品での投資は比較的短期で動かして利益をあげるものがあるのに対し、不動産投資は実に長期で考えないと儲からないものが大半を占める。
(このページでは一般投資家を対象にしているのでプロの世界で扱うものは対象外とします)

  理由は幾つかあるので下記に紹介します。

理由1:仲介手数料、登記費用など現物の代金以外にコストが高い。(ローンコストも含む)

理由2:特定の固有物件を相対で取引するので不特定多数の誰か大勢が取引相手でない事。

理由3:理由2と絡んで相場というものが無く、取引金額が当事者間で大きくぶれる。

理由4:建築物は新築時からの直ぐが一番値下がりが激しい。

理由5:価値の下落を不動産賃貸などの収益から賄う構造である事。

理由6:小額の投資で無い場合、借入れをして購入するが実勢価格がローン残高を下回る場合があること。


一般投資家にお勧め出来る私の実践している不動産投資

シノケンのコンパートメントハウスオーナー:

シノケン(アパートディベロッパー)が土地を選定し、アパートプランを作る。そのプランで土地を購入し、アパートを建てて大家さんとなるのである。
この不動産投資のどこが魅力的かというと、専門業者が選定した土地である事(条件は主要都市の交通至便な駅近くでマンションなどには狭くて使えないため安い土地)と、この会社のプランニングなので普通個人では通らない融資額が融資可能な事、更にこの会社自体のファイナンス部門を使う事により、土地持ちでも資産家でもない一般のサラリーマンやがアパートオーナーに成れる点である。

  

私自身は、福岡市内に1棟8室のコンパートメントハウスを約5千万円程で購入している。


CF−netsの不動産小口投資:

公的な投資商品ではないが、一口50万円で何人かでワンルームマンションを協同購入して投資するもの。この投資のメリットは、不動産の専門家が物件を選択して適正価格で購入し、同じ判断基準で売時に売ってくれる事。その間で、利回りよく運用出来ること。更に1口50万円の小額から投資できる点、と面倒な手続きは全てやってもらえる事。
 ※適正価格で買って、売時に良い値で売れるのが最大のメリットと考えるのは、素人には売却損益まで入れて利益を出すのが出来ないからである。月々僅かな利益を重ねても売却損が何百万円というのは良く聞く話である。もしくは場所と築年数によっては売却不能になるケースもあるが、マンションは区分所有なので建て替えは難しく、どうしようもなくなるケースも多いと聞く。この点をクリアしないとワンルームマンション投資は結果的に大損するので、プロの判断で売り買いして貰えるところが、この投資の最大の利点なのである。

  

私自身は、都内のマンションで1室を8名で共同所有(一口出資)していたが、FP独立時の資金確保の為に中途売却して、現在の所有(出資)は無い。



ちなみに、この2つの投資に関する現在の私自身の実情も付記すると、

正直なところ、私の立場では不動産に投資するべきでなかったと思っています。

理由は、私が会社勤めを辞めてFPとして独立自営を始めた事に起因します。
事業を始めたので、新たな展開を考慮して資産を現金化したくなったのですが、上のコンテンツでも書いたように不動産投資は短期では経費倒れになります。

 結局アパートの方は新築から一番値下がりする時期になり、売却損が大きいので売れず、そのままキャッシュフローを確保する事になりました。

 更に2008年春の時点での状況は、礼金敷金ゼロが常識化してきた影響と空室数の関係で、マイナスのキャッシュフローに陥り、最悪の状態になっています。更には、2009年初には、大不況の影響で半数の4室が空室となり毎月20万円近い持ち出しとなり、破産間近と言った状況に陥りました。その後、春の異動シーズンに入居が進み、2009年7月現在は空室1室でマイナスキャッシュフローが月に3万円程度に納まっています。家賃相場下落により、例え満室でも、年間キャッシュフローがマイナスになる状況に陥っています。


      
 不動産小口投資は一口分を売却しましたが、売却額は当初金額と同じ50万円ですが、初期コストを毎月の収益で取戻してトントンに成ったところでしたから、この投資からは何も収益があげられなかった事になります。もっとも、これは2ヶ月掛けて損しない売却相手を探したからで、即時現金化するのであれば2割程度損をして投売りする事になっていました。

一般投資家にお勧め出来ない不動産投資

ワンルームマンション投資:
上の文章に書いてしまったので重複しますが、個人には適正価格での売買が難しいからです。持っている間の運用については誰でも考えるのですが、出口戦略まで考えている方はあまりいないと思います。考えていても上手く実行できない現実があります。
余程立地が良いなら別ですが、年月とともに取引価格は下落していきます。売却損益と所有機関の運用損益の合計で利益が出ていなければ投資の意味がありません。
更に困った事になる場合もあります。築年数が経過すると入居者がつかない状態が発生します。そうなるとまず、売却しようにも買い手がつかないでしょう。更に付け加えると、区分所有ですので建て替えも困難で、維持費ばかり掛かりどうにも成らない状態に陥ります。

上記にFPとしての不動産投資に関して説明と、投資経験者としての実体験を記しましたが、トータルした見解をこちらに纏めます。不動産投資はプロで無ければ手掛けるべきではない。初期費用が大きく、回収して利益を享受するには長い期間が掛かる投資なのだが、長い期間には経済状況がどのように変わっていくか予想できず、悪い方向に向いたと判断して逃げ出そうとしても、被害が大き過ぎて逃げ出せないのが不動産投資というもの。素人は手を出してはいけない。